「事故物件とは何だろう」と考える人は多いものです。
本サイトではそういった方のために、瑕疵物件についての基本的な情報をまとめています。
買取の際のトラブルを防ぐためにも、心理的瑕疵という言葉や相場を知っておくことは非常に大切なことなのです。
言葉だけで判断すると複雑・難解なように見えますが、ここでは簡単に説明しています。
正しい情報を知ることで、売買をスムーズに進めることが出来るでしょう。
事故物件の買取の基本を初心者にも分かりやすく解説！
事故物件とは、心理的瑕疵のある物件のことです。
こ事件や事故が発生したことで、心象的に住み心地が悪くなってしまったということがいわゆる心理的瑕疵なのです。
初心者は間違いやすいのですが、事故物件に法的な定義は存在しません。
それ故に買取業者などに買取を依頼する際には、事故物件の本来の価格や相場を把握しておくことが大切なことと言えます。
初心者が事故物件の売買を自分で行うよりも、事故物件の買取専門業者に依頼するほうが確実に手放せます。
ただし、事故の内容などは事前に告知する義務があります。
これは法的に決められていることですので厳守する必要があるのです。
事故物件に関する基礎知識を把握して正しい買取依頼を
事故物件については、実は法的な定義が全くありません。
事故物件の基礎知識として、物件の現状の定義は心理的瑕疵のある物件であることを覚えておくべきです。
これは、主に事件や事故などによって人が亡くなったことを指すケースがほとんどとなっています。
さらに売主はそれを知りながら告げなかった場合、損害賠償や契約破棄が生じることも基礎知識の内です。
このため、事故内容などを告知せず買取依頼をすることは出来ないと把握しましょう。
ですが、事故物件は全く買取が出来ないわけではありません。
事故物件そのものの地域性や本来の価値を売主が正しく把握したあとは、事故物件買取業者に相談することをお勧めします。
こうした専門業者は基礎知識があるため、適正な価格で物件を見積もりすることが可能です。
売主側としても、交渉がしやすく契約後のトラブルを回避することが出来ます。
正しく現在所有している物件価値を把握したいのであれば、不動産鑑定士などに事前に鑑定を依頼することもひとつの方法です。
こうした情報を知ることで、専門業者に対し強い材料を持ちながら交渉することが出来ます。
弁護士と相談することで、告知の必要があるかどうかについても判断することが可能です。
事故物件の買取は弁護士に相談することが大切
事故物件というものをご存知でしょうか。これは昨今、社会問題となっているものです。以前住んでいた方がその室内でお亡くなりになったというのが代表的なもので、一人暮らしの高齢者が大半を占めています。そこでここでは、事故物件の買取をどこで依頼できるのかについて、詳しく解説をしていきましょう。一番最初に頼りたいのが、弁護士です。その理由は、事故物件の場合大半の不動産会社で大きく買い取り金額を引き下げて来るからです。売れ筋物件とはいえないため、販売する場合も大きな値引きをしないといけないことが要因となります。人気がある土地・マンションであっても同様なので、適正金額にならないこともあるわけです。そのため、最初に弁護士を頼って事故物件の査定を依頼するのが望ましいといえます。適正金額などをしっかりと内容証明書に記述をされるので、買取サービスを活用する際の参考にもなります。費用は約20万円が相場になっているところです。
事故物件の買取ってよく聞くけど事故物件とはどんな物件なの？
事故物件と聞くと、殺人事件や自殺があったというイメージを持っている方が多いかと思います。このイメージは間違っているわけではありませんが、正確には心理的瑕疵（かし）がある物件のことを指します。 心理的瑕疵とは、物理的な欠陥はないものの不動産の取引をするにあたって、借主や買主に精神的な抵抗が生まれる可能性がある状態のことです。具体的には自殺や他殺があった場合や、事故や事件で人が亡くなった場合、火災などの災害が起こった場合などが該当します。また、嫌悪施設と呼ばれる風俗店・廃棄物処理場・火葬場・公害発生施設といった一般的に嫌われる施設が周囲にあるケースや、指定暴力団などの事務所が近くにあるといった場合も、心理的瑕疵があると判断されます。 一方で、事故物件には法律的な定義があるわけではありません。心理的瑕疵の受け取り方には個人差があるので、売却したい不動産が事故物件であるかどうかは物件ごとに判断しなければなりません。
人が亡くなった事故物件の売買に関する概要
不動産物件の中でも特殊な扱いが必要になるのが事故物件です。このタイプの物件を売買する場合には、売買に関する概要をあらかじめ知っておいた方が最適です。事故物件とは、何らかの原因によりその建物に住んでいた人が亡くなった物件のことです。こうしたタイプの物件を売買するためのガイドラインが、2021年の10月に制定されています。事故物件を販売する場合には、人が亡くなっている物件であることを購入希望者にあらかじめ知らせておく義務があります。これは、そうした事実を知った場合、購入希望者が購入する意志をなくすことがあるからです。重要事項説明書にも記載する必要があり、説明書に記載するだけでなく、口頭で購入希望者に説明する必要もあります。事故があった物件であることを納得したうえで、希望者が購入を希望した場合、契約が成立します。なお、新しく制定されたガイドラインでは、こうした事故物件の対象となるのは居住用の不動産に限られています。
事故物件の買取で必ず出てくる心理的瑕疵とは
事故物件には、心理的瑕疵というものがあります。これは不動産取引において、借主や買主に心理的な抵抗が生じるおそれのあることがらのことです。具体的には、その物件で過去に自殺・孤独死・事故死・他殺などがあったことや、すぐ近くに墓地・迷惑施設が立地していること、近隣に指定暴力団事務所があったり暴力団の構成員が居住していることなどが該当します。物件の機能には問題ありませんが、評価に影響するので、説明しない場合には契約不適合責任を問われることがあります。ただし、告知義務は事件や事故のあった次の契約者のみです。その次の契約者には、知らせる必要はありません。そのため賃料が異常に安い物件は、これらの疑いがあります。しかし、心理的瑕疵は明確に定義されているわけではありません。そこで過去に人の死が生じた際に、業者がとるべき対応として、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が2021年に公表されています。事故物件の取引の際には、こうした資料をしっかりと読んでおくことが大切です。
実際に事故物件に住む方の心理状態について
近年は所得が減少傾向にある中で、少しでもお金を浮かせたいと考えている方も多いでしょう。そのような方が毎月掛かる固定費を圧縮しようとするならば、家賃の安い物件に引っ越しを検討している方もいるかもしれません。 この家賃が安い物件というのは、何かしらの理由があるものです。それは建築上の問題であることが殆どですが、稀にあるのが所謂その場所で人が亡くなったりしている事故物件です。 前任者が不幸な死や不可解な死を遂げている場合には、家賃が安くなる傾向にあります。 不動産会社は次の入居者以外には、その内容を教える必要は無いので、何回も入居者が入れ替わっている物件の場合には、事故物件であるとは気付かない場合もあります。 確かに気持ちの良いものではありませんが、実際に住んでいる方の心理としては、幽霊を信じていない方であれば、恐らく快適に過ごすことが出来るでしょう。しかし逆の方の場合は心理的に重く苦しい結果になるので、気になるならば不動産会社の方に安い理由を聞いてから入居を決める事をおすすめ致します。
事故物件に対するお祓いと費用相場について
事件や事故などによって人が亡くなってしまった事故物件ですが、あまり気持ちの良いものではありません。そのためお祓いといった儀式を行うことが多いのですが、実は義務ではありません。次の入居者や大家が気にしていなければ、行う必要はないのです。しかし気にする人がほとんどですので、行われるケースが多くなっています。またこうした儀式では宗派が気になりますが、葬儀と異なり基本的に宗派は関係ありません。そもそもの目的が霊魂を祓い亡くなった場所を清めることなので、宗教や宗派だけでなく仏滅などの六曜も基本的に気にする必要はありません。そしてお祓いの費用相場は、大体3万円前後となっています。ただし同じ事故物件でも、自然死・自殺・殺人などの死因によって金額は変化し、10万円以上になることもあります。他にも祈祷の際には、米・酒・塩・果物といったお供物が必要です。こちらの費用は別料金で、5千円から１万円が相場となっています。この別料金がかかる点にも、注意しておく必要があります。
事故物件のオーナーになるといろいろと考えないといけない
アパートやマンションなどを所有している場合は、賃貸で部屋を貸していることも珍しくないです。普通に家賃を負担してくれて、正常な状態で生活を続けてくれるのであれば何も問題ありません。しかし世の中には悩んでしまうことで自分で命を絶ってしまう人も少なくありませんし、事件が起きることで命を奪われてしまうこともあるはずです。そのような状態に所有している部屋を貸している人がなってしまうと、基本的には事故物件の扱いになってしまうので注意が必要になります。 そのような事故物件のオーナーになってしまうと、基本的には損をすることになると考えておいて問題ないです。新しく入居者を見つける前に部屋を綺麗にしないといけませんし、事故物件であることを伝える義務もあります。仮に伝えないで後から入居者が知った場合は、裁判になってしまうこともあるので注意が必要です。事故物件の場合は売却する場合も、通常の相場よりも安くなる可能性が高いので、いろいろと考えて行動しないといけません。
事故物件の賃貸物件は安くてオススメな理由
事故物件の賃貸物件は、その物件で少なくとも人が死んだ事象がある物件のことで借りる際には説明義務が発生します。心証が良く無いものではあるため説明義務が必要なことに加えて、賃貸価格もその抵抗感から安価に取引されることが多く心理的に気にしない人であればお得に借りることが可能なのが事故物件なのです。ただし、衰弱死や自然誌など説明が不要なものも一部あるものもあって、法的な定義があいまいな部分もあります。もし心理的に嫌悪感を感じるようであればほかの物件を利用することも手段ではありますが、大家側もその部分を十分配慮してリフォームすることが通常なので暮らしやすさで言えば非常にメリットが高いです。大家側も借りている家で他殺や自殺などが起こってほしくはないですしその後の収益のことを考えると、リスクを避けようとする傾向にはあります。このため社会的に信用されている人を選ぶ傾向があるので、必ずしも誰もが借りれるわけではありません。
事故物件は特殊清掃のサービスを利用すると綺麗にできる
事故物件は通常の物件と異なり、物件の内部で誰かが亡くなっている可能性が高いです。しかも普通に亡くなっているのではなく、事件性があるようなことも珍しくありません。事件性がある場合は当然ながら、遺体が普通の状態で放置されていた可能性は低いです。例えば血をたくさん出しているような可能性もありますし、体内から何かしらの物体が飛び出ているようなケースも少なくありません。当然ながら汚れがすごい状態になってしまいますから、普通に掃除しただけでは元の状態に戻すのは困難だと考えられます。 そのため特殊清掃などのサポートを受けないといけませんから、専門的にサポートしてくれるところに電話をするのが大切なことになるはずです。事故物件の場合でも綺麗に清掃することができれば、価値をある程度は維持することができるので、大損失になってしまうリスクを軽減することができます。臭いなどが染み込んでしまうと落とすのが大変になるので、早めに依頼しないといけないです。
事故物件になると大家側にとっては経済的損失になる
事故物件になると大家側にとっては経済的損失になるということは、意外と知られていません。事故物件とは、賃貸物件などを借りる際に心理的な負担になる事項を説明する義務があるというものです。心理的な負担とはその部屋で他殺事件が起こっていたり、自殺などが発生した場合に説明をしないとトラブルや問題になるケースがあるという背景があります。このような説明義務に加えて、賃貸料金も相場の料金と比較して低めの押さえないと借りてくれないという傾向がありそういった意味で当初の計画していた収入よりも少なくなってしまうというリスクがあるのです。このような多くの不動産投資はそれなりの金額で投資して、賃貸利用によって元を取るモデルのため回収までに少なくとも数年はかかります。もし入ってくる賃貸収入が半分になれば、その期間は倍になるという計算です。このため、物件を借りるときに大家側は高齢者だったり職業が安定しない人を避けます。
事故物件を利用するときのメリットは何かあるのか
事故物件を利用する際のメリットは、いくつか考えられるでしょう。
第一に価格が抑えられることが挙げられます。
事故物件は、火災や水害などの事故が起きた物件や修繕が必要な物件を指しますが、そのため一般の物件よりも価格が安くなることがあるのです。
これにより、予算を抑えて広い面積や好立地の物件を手に入れることができる可能性が高まります。
次にリノベーションの自由度があることがあるのです。
事故物件は一般的にリフォームや修繕が必要とされますが、自分の好みやライフスタイルに合わせてリノベーションすることができるため、オリジナリティ溢れる住まいを作り上げることができます。
あとは将来的な価値の向上が期待できることがあるのです。
その物件はリノベーションや修繕によって、その状態が改善される場合があります。
周辺環境の発展や不動産市場の動向によって、将来的な価値の向上が期待できることもあります。
ただし物件を利用する際にはいくつかの注意点もあるのです。
修繕にかかる費用や手間、リノベーションのプロセスを理解し、適切な判断を行う必要があります。
物件の状態や不動産業者の信頼性を確認することが重要になります。
事故物件を利用することで、価格のメリットや自由なリノベーションの魅力を享受することができる一方、慎重な検討と専門家のサポートを得ることで、安心して取引を進めることが大切です。
事故物件になってしまうことのデメリットとは
事故物件は過去に事件や自殺などのエピソードを抱えている不動産物件のことです。
所有物件が事故物件になってしまうことで、数々のデメリットに直面することになるのは明らかといえます。
まず事故物件に該当すると、宅建業法上の重要事項説明事項のひとつになるので、事実上資産価値がさがることを指摘することができます。
購入するときや、賃貸物件として契約締結を検討するにあたり、過去に事件や自殺などの発生した事実そのものが、消極的判断に作用するからです。
客観的に相場額に比較しても売買価格や賃料なども低下するのもデメリットです。
事件現場の痕跡などはハウスクリーニングなどできれいにすることができてはいても、購入希望者や賃貸希望者を誘引するには、売り出し価格や賃料を相場よりも相当さげないことには、新規契約希望者を見つけることは困難だからです。
投資物件であれば空き室リスクも高くなり、租税負担などのコストばかりがかさむことになるかもしれません。
事故物件にまつわる法律で注意するべきなのは
事故物件は過去に事件や自殺などの経緯を抱える不動産物件のことです。
事件や自殺などの痕跡はハウスクリーニングやリフォームなどできれいに消去することができます。
しかし一般的にかつて事件や自殺などの深刻な事態に遭遇したというエピソードを知ることで、契約締結に消極的に作用するので購入希望者などは見つけずらくなるという特性をもっています。
事故物件のこのような特殊性を踏まえ、法律においても手だてがなされているわけです。
特に注意を払うべきなのは、民法の契約不適合責任と宅建業法上の告知義務といえます。
過去の事件や自殺などのエピソードの存在は、契約締結にあたって影響を与える重要な要素です。
購入希望者などが正しい情報を前提に契約締結判断ができるように、売り主サイドには事故物件である事実の告知義務がかされています。
この告知義務を果たさないまま契約締結をした場合、売り主には契約不適合責任が後日追及される可能性があるわけです。
事故物件で多いトラブルの代表的な事例は何か
事故物件は、以前に不動産に何らかの事故が起こった物件を指します。
これには自然災害による被害や不審火、事件などが含まれます。
類型化された多いトラブルが潜んでおり、その中でも代表的な事例は以下の通りです。
第一に隠蔽された事故情報がある場合が挙げられるのです。
事故物件はその過去の経緯を隠蔽し、新たな売主に対して隠された形で販売されることがあります。
これにより、買主が事故の事実を把握せずに購入してしまうことがあります。
事故物件の売買契約においては、正確な情報開示が重要です。
第二に修復・補修の問題があります。
事故は以前の事故による損傷や痕跡が残っている場合があります。
これらの修復・補修には費用がかかることがあり、買主が購入後に予想外の負担を抱えることになる可能性があるのです。
第三に近隣住民とのトラブルが起こる場合があります。
事故に住むことに対して、近隣住民からの不快感や不安が生じることがあります。
過去の事件や事故により、近隣住民とのトラブルが発生する可能性も考えられます。
これらの代表的な事例を踏まえると、事故には多くのトラブルのリスクが存在することがわかるのです。
事故物件を検討する際には、不動産会社や専門家との相談を重ね、事故情報の確認や修復状況の確認を行うことが重要です。
事故物件であることの基準はどこにあるのか
事故物件とは過去に事件や自殺現場になったことのある経緯をもっている不動産物件のことです。
国土交通省のガイドラインではおおむね過去7年ほどのタイムスパンで事故に有無を判定する目安となっています。
事故物件との兼ね合いで問題になるのが、住人が孤独死などを迎えたというエピソードを事故と評価するか、否かという点です。
この基準については、住人が老衰や病死などをするのは、だれしも死ぬ可能性がある以上当然予見するべき事実として、孤独死などがあっただけでは事故物件に該当しないと考えられています。
したがって孤独死物件という事実単独だけでは、通常の不動産物件同様に取引をすることに問題はないわけです。
しかし例外的に孤独死の結果特殊清掃が必要になったときには、事故物件に該当するとされています。
特殊清掃が必要になるのは、死体が発見されるまでに相当な期間が経過した場合です。
現場は体液などで汚染され、消臭も困難なのでもはや自然死と評価するのは妥当でないからです。